Milliyet.com.tr/ Sarsıntılar İstanbul’da konut güvenliğini yine tartışılır hale getirdi. Hal bu türlü olunca sarsıntı sonrası satılık mesken ilanları arttı. Pekala en çok hangi ilçede ‘satış hareketliliği’ yaşanıyor? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı merak edilenleri cevapladı.
‘AYLIK 1 MİLYONUN ÜZERİNDE İLAN SATIŞA ÇIKIYOR’
Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamada şu tabirleri kullandı: “Doğrudan konut stokunu ölçebildiğimiz net bir bilgi setimiz yok. Konut stokları fakat satılık ve kiralık girilen ilanlar ölçüsünde değerlendirilebiliyor. Bilhassa konut piyasasında ve iş yeri arsa piyasasında tüm gayrimenkul cinslerinde aylık yaklaşık 1 milyonun üzerinde ilan satışa çıkıyor.
Bu satılık ilan setlerinde son periyotta çok büyük bir artış yok. Fakat şunun bir tesiri olduğunu söyleyebiliriz. Gerek sarsıntı nedeniyle kendi gayrimenkulünü satmak isteyen, farklı bölgelerden konut almak isteyenler. Gerekse yatırım için gayrimenkul almış ve bu gayrimenkulleri satarak farklı yerlerde daha emniyetli yapılarda oturmak isteyen bireyler bu ilanları bu periyotta ağır veriyor.
‘İLANLARIN YÜZDE 80’İNİ EMLAK İŞLETMELERİ VERİYOR’
Emlak işletmelerinin durumuna baktığımızda ilanların yüzde 80’i emlak işletmeleri tarafından veriliyor. Bu açıdan gerek sarsıntı hareketliliği nedeniyle gerekse de elindeki gayrimenkulü satıp daha emniyetli taşınmazlara geçiş yapmak isteyen bireylerin bu tıp ilanlarını görüyoruz.
‘İKİNCİ EL KONUTLARDA SATIŞLAR ARTIYOR’
İkinci el gayrimenkulün hissesi piyasada artıyor. TÜİK bilgilerine baktığımızda 2. elde satılan konutların birinci kez yüzde 70 sonu aşarak yüzde 70.7’ye ulaştığını görüyoruz.
Özellikle farklı yerlerde yeri, tarlası olanlar bu hareketlilikten bir biçimde satış kazanmak istiyor. Tabi Türkiye için gayrimenkul emniyetli bir yatırım aracıdır.
Türkiye’de gayrimenkul sahibi olan toplamda 53 milyon malik var. Bununla bir arada yeri olanlar, yeri olanlar, farklı çeşitlerde taşınmazları olanlar da zelzele sonrası gayrimenkulleri ile ilgili tasarruflarda bulunmak istiyor.
‘1 YILDA YÜZDE 59 KAZANDIRDI’
Dolar ve öteki yatırım araçları son 1 yılda yatırımcısını çok şad etmezken gayrimenkul çok yüksek bir yarar sağladı. Getiri manasında da Merkez Bankası bilgileri çerçevesinde incelediğimizde de gerçek getiri oranı son 1 yılda yüzde 59.1 düzeyine ulaştı.
İŞTE İSTANBUL’DA AĞIR KONUT SATIŞININ YAPILDIĞI YERLER
İstanbul açısından baktığımızda bilhassa İstanbul’un eski yerleşim yerlerinde Fatih, Bağcılar, Zeytinburnu, Esenler üzere kentin içinde 1999 öncesi yapılmış olan yapıların ağır bir halde boşaltılmaya çalışıldığını ve imkanı olan şahısların daha sağlam bölgelere ve daha yeni yapılara göç etme uğraşında olduğunu görüyoruz.
Anadolu yakasında Maltepe, Kartal üzere ve Kadıköy’ün belirli bölgelerinde de bitişik nizamlı ve eski yapılar var. Burada da genelde daha kuzeye bir yönelim var.
Bu açıdan İstanbul’un en büyük hareketliliğinin nedeni gerek ikinci elde gayrimenkullerin satışa çıkarılmasının bu çerçevede olduğunu kıymetlendirmek mümkün.
‘ÜLKENİN GENELİNDE HAREKETLİLİK VAR’
Adalar çok özel bir yer, Türkiye’de fay sınırı Marmara Denizi içinden geçiyor. Adalar’da riskli yapı stokumuz nispeten az lakin buralarda tadilat, dönüşüm üzere basamaklar çok sıkıntı. Bu durum boğazdaki villalar ve yalılar için geçerli. Buralar müdafaa alanı olarak kaldığı için istenildiği üzere yenilemeler yapılamıyor.
Şu an sahiden ülkenin genelinde bir hareketlilik var. Değişim devri yaşanıyor. Bu değişimde devam edecek üzere gözüküyor.
‘FAY ÇİZGİSİNE YAKIN YERLERDE SATIŞLAR DAHA YOĞUN’
İstanbul’da bilhassa fay sınırına yakın yerlerde satışların daha ağır olduğunu söylemek mümkün. Denize yakın mahalleler, bu çerçevede daha hareketli, bunu ilçe bazında söylemek çok gerçek olmuyor. Avcılar Denizköşkler en riskli alan iken, Avcılar’ın Tahtakale mahallesi, Ispartakule olarak bilinen alan yer yapısı olarak sağlam.
‘İKİNCİ EL KONUT SATIŞLARINDA YOĞUNLUK VAR’
İstanbul’da Silivri çizgisine kadar öbür tarafta da Gölcük çizgisine kadar eski yapılarda önemli risklerimiz var. Bu bölgeler için satılık konut ilanlarında artış olduğunu söyleyebiliriz. Sarsıntı riski içeren kısımlarda ikinci el gayrimenkullerde satmaya yönelik yoğunluk var.
SATILIK KONUT STOKUNDAKİ ARTIŞLARIN FİYAT BAZINDA BİR TESİRİ OLUR MU?
Şu an için bunu söylemek çok erken, zira yeni meskenlerdeki fiyat artışı daha yüksek. İkinci el gayrimenkullerde fiyatlar kimi yerlerde düşmekle birlikte stabilliğini koruyor. Tabi ağır bir halde ülkemizde bu kentsel dönüşümle ilgili bir hareketlilik var. Beşerler ağır bir halde yenileme ve teklif süreçlerine başladılar.
Gerçekten aslında kentsel dönüşümdeki yenilemeler sonrasında da fiyatların o yenilenen bölgelerde çok yüksek bir noktada seyrettiğini görüyoruz.
‘SATILIK VE KİRALIKLARDA FİYATLAR SÜRATLİ HAREKET EDİYOR’
Piyasa şu an biraz daha bekle gör çerçevesinde hareket ediyor. Sıfır ve yeni dairelerde gerek kiralık gerekse satılıklarda fiyatlar çok daha süratli hareket ediyor.
İstanbul’da ortalama kira fiyatları 100 metrekarede 12 bin lira, bu konut sıfır ise 15 bin TL’ye çıkabiliyor. Bu satılıkta da benzerlik gösteriyor.
İstanbul’da satılık ortalama fiyatlar metrekare bazında 26 bin TL düzeyinde. Sıfır konutlarda bu yaklaşık 30 bin TL düzeyinde diyebiliriz. Yeni yapılarda fiyatlar ve sayılar çok daha süratli artış gösteriyor.
‘KİRALIKLARDA YÜZDE 30, SATILIKLARDA YÜZDE 20 ARTIŞ VAR’
Piyasada gördüğümüz yüzde 20-30 bandında fiyatların artığı istikametindedir. Kiralıklarda baktığımızda yüzde 30 artış, satılık fiyatlarda ise yüzde 20 artış olduğunu söyleyebiliriz.
‘FİYATLAR YÜZDE 100’ÜN ÜZERİNDE ARTACAK’
Kentsel dönüşüm artışı kiralık konut gereksinimini artıracak. Fiyatların geçmiş yıllara nazaran yüzde 100’ün üzerinde prim yaptığını konuşuyor olacağız. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü istatistiklerine nazaran geçen aya nazaran gayrimenkul satışlarının hareketlendiğini söylemek mümkün. Konutlarda daha hareketli bir ay yaşıyoruz.
‘GÜNDE ORTALAMA 8 BİN GAYRİMENKUL SATILIYOR’
Geçen ay 184 bin satış süreci olmuş, bu ayın 20’sine kadar olan kısımda 158 bin satış süreci yapılmış, kalan 10 günü baz aldığımızda şubat ayında 6500 satış süreci yapılırken bu ay satışlar günde ortalama 8 bin olarak gerçekleşiyor.”