Milliyet.com.tr/ÖZEL İkinci el konutlara ait yeni bir projenin hazırlandığını söyleyen Cumhurbaşkanı Erdoğan, “İkinci el konutlarla ilgili takviye olmak için farklı bir proje yapılacak. Planlama çalışmaları sürüyor. Önceliği birinci konutunu alacaklara ve yeni konut arzına veriyoruz. Bununla birlikte üretim ve istihdamı da artırmak istiyoruz. Bu doğal seçim sonrası atılacak bir adım. Bizim alışılmış bu mevzuda önemli bir deneyimimiz var.” dedi.
Peki nasıl bir çalışma yapılacak? Kredi faizleri ne olacak? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ve Hakan Akdoğan merak edilenleri cevapladı. Piyasalarda heyecanlı bekleyiş sürüyor….
İKİNCİ EL KONUT KAMPANYASINDA AYRINTILAR NE OLABİLİR?
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye açıklamasında şu tabirleri kullandı: “Gerek Yeni Meskenim kampanyası kapsamında gerekse de TOKİ’nin dar gelirlilere yönelik projesi kapsamında genel durum şu ki gayrimenkul edinmek Türkiye’de çok değerli bir muhtaçlık. Bu gayrimenkulün yeni üretilecek projelerle süratli bir biçimde konut edinimine tahlil sağlaması mümkün gözükmüyor. İkinci elle desteklenmesi ve birinci kez konut alacaklara yönelik olarak aşikâr mühlet oturma koşulu getirilecek bu projeler Türkiye’de konut edinimini kolaylaştıracaktır.
Yeni Meskenim paketinin yeni mortgage olacağı varsayılıyorsa ikinci elde de sürdürülebilir uzun vadeli mortgage sistemine muhtaçlığımız var. Bu açıdan daha uzun vadede birinci kez konut alacaklara yönelik muhakkak bir müddettir o vilayette ikamet edilen ve muhakkak bir gelir düzeyinde olan şahıslar için bu model her vakit için daha fazla uygulanabilir.
Gerek bu noktada yer alacak projelerde artan maliyetler, gerekse de bu maliyetler nedeniyle konut sahibi olabilmek sıfır projelerde sıkıntı gözüküyor. Ülkemizde orta gelirlilerin her vakit ikinci elde alternatif konut alma modellerine muhtaçlık var.
Konut üretimi mevcut topraklar çerçevesinde değil gerek kentsel dönüşüm gerekse toprak sahiplerinin kat karşılığı verdiği yerlerle daha fazla yapılabiliyor.
Piyasaların bu cins beklentisi her vakit vardır. Düşen ipotekli satışlara baktığımızda konut satışında hisse yüzde 19’lara kadar geriledi. İkinci el gayrimenkuller çok daha uygun fiyata piyasada arz ediliyor. Mesken sahibi olmayanların bundan faydalanması elzemdir.
‘PİYASALAR HEYECANLI BİR FORMDA BEKLİYOR’
Bu bahisle ilgili gerek Etraf Bakanı Murat Kurum’un gerekse de Hazine Bakanı Nureddin Nebati’nin bankalarla hususla ilgili çalışmalar yapıldığı ve buna ait bir düzenlemenin çıkabileceğine ait telaffuzları piyasaları heyecanlı bir halde bekletiyor.
İstanbul’dan örnek verirsek ortalama konutlarda metrekare fiyatı 25 bin TL düzeyindeyken sıfır konutlarda bu sayılar 70-100 bin TL’leri buluyor. O nedenle bu konutların kapsamda değerlendirilememesi orta gelirlerin konut sahibi olmasında kıymetli bir pürüzdür.
‘BİNA YAŞI KRİTERİ GETİRİLEBİLİR’
Özellikle burada bir bina yaş kriteri getirilebilir. Bu sayede en azından sarsıntı sonrası yapılmış ve kat mülkiyetli binaların bu sistemde yer alması konutlarda zelzele riskinin azaltılması tarafıyla yarar sağlayabilir.
Gene sıfır konut alacaklar açısından kentsel dönüşüm kapsamındaki yerlerin bu süreçlere dahil edilmesi değerli bir yarar sağlayabilir. Tekrar şahısların muhakkak bir müddet bu taşınmazlarda ikamet etmesi koşula bağlanarak en azından barınmanın önünde sorunun kaldırılması desteklenebilir.
KREDİ FAİZLERİ NE OLUR?
Yeni Konutum konut kampanyası inşaatı artırmaya yönelik bir kampanya olmuştu. İkinci elde Hazine takviyesine gerek duymadan sabit ödemeli alternatiflerle bu türlü bir model uygulanabilir. Faiz oranında 1 düzeylerinde olması tüketicilerin bilhassa de bu cins kredilere müracaatını kolaylaştırır esasen şu anda piyasada kamu bankalarında oranlar 1.20-1.30 düzeylerinde, bunun iki üç puan altını beklemek makul bir çerçeve olabilir.
‘DÜŞÜK PEŞİNATTAN DEĞERLENDİRMEYE GEREKSİNİM VAR’
Burada en kıymetli sorun zati bireylerin krediye olan erişimlerindeki zorluktur. Bu noktada kredi bütçelerinin artırılmasına ve bilhassa de düşük peşinat oranı üzerinden kıymetlendirme yapılmasına muhtaçlık vardır.
İKİNCİ ELDE FİYATLAR NOKTASINDA BİR DEĞİŞİM OLUR MU?
Bu uygulama aslında konut sahibi olmayanlara yönelik olacağı için fiyatların öteki kampanyalar üzere piyasayı süratli bir formda üst çekeceğini söylemek mümkün olmaz. Krediyi kullanacak bireyler için kimi özel kurallar belirlenecektir.”
‘SINIR KALDIRILIRSA İKİNCİ ELE OLUMLU YANSIR’
Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Lideri Hakan Akdoğan milliyet.com.tr açıklamasında şu tabirleri kullandı: “Yeni Meskenim konut kampanyası üzere faizler 0.69 değil de 1.20’lere inebilir. Bu da ikinci el piyasasına olumlu yansır.
İKİNCİ ELDE KAMPANYA NE VAKİT OLUR?
Cumhurbaşkanı Erdoğan bu türlü bir çalışmanın masada olduğunu bitince duyurusunun yapılacağını söyledi. Lakin seçim öncesi olabilme ihtimali yüksek duruyor. Piyasayı hareketlendirmek ismine seçim öncesi olabilir.
Fiyatlara tesiri şöyle; konut kredisi oranlarında önemli indirim yapılırsa bu fiyatları üst istikametli ivmelendirebilir. İkinci eldeki konut kredilerini kullandırmada aşikâr kriter ve kaideler getirilirse talebi çok fazla artırmayacağı için fiyatlara yansıma olmayabilir.
‘KRİTER VE ORANLAR ÂLÂ BELİRLENMELİ’
Burada çok denetimli bir adım atılmalıdır. Artık piyasada şöyle bir algı oluştu: Güya konut kredisi oranları niyet konut fiyatları yükselir üzere bir algı var. Bu makus, burada kriter ve oranlar yeterli belirlenmelidir. Yoksa öteki türlü fiyatlar üst taraflı hareket edilince vatandaşa sağlanan konut dayanağı de emeline ulaşmamış oluyor.
‘KONUTU OLMAYANLARA İNDİRİM YAPILABİLİR’
İkinci elde tekrar konutu olmayanlara aşikâr oranlarda indirim yapılabilir. Konutu olan birisi 1.20’den kullanırken, konutu olmayan birisi tahminen 0.99 düzeylerinden kredi kullanabilir. Bu üzere kaideler getirilebilir.
‘GELİRE NAZARAN KREDİ ORANI BELİRLENEBİLİR’
Ya da insanların gelir durumuna nazaran kredi kullanım oranları belirlenebilir. Örnek vermek gerekirse hanehalkı geliri 30 bin lira olan 1.30’dan kullanırken, 30 bin liranın altında olanlar 1 düzeylerinden kullanabilir. Dezavantajlı üzere gözüken gelir kümelerine öncelik tanınması uygun olabilir.”